Een bron van geschillen bij erfpacht is het opnieuw uitgeven van erfpacht na afloop van tijdelijke erfpacht: de heruitgifte. Daarom geef ik hieronder tips hoe je met verleging/heruitgifte en hoe de canon bij heruitgifte wordt bepaald. Vooral omdat verlenging van de erfpacht niet altijd vanzelfsprekend is, breng ik dat hier onder de aandacht.

Hoe wordt de prijs van de erfpacht (canon) bepaald bij heruitgifte?

Meestal betreft het geschil de taxatie van de grondwaarde en het nieuwe canonpercentage. Verlenging van erfpacht betekent in de praktijk vaak dat bij de notaris het erfpachtrecht opnieuw gevestigd moet worden, dat heet heruitgifte. Maar ook de prijs van de erfpacjt, de canon, moet opnieuw vastgesteld worden en dat moet m.b.v een taxateur. De canon kan bij verlenging flink omhoog gaan omdat grondprijzen en rente gestegen kunnen zijn. De erfpachter heeft alleen recht op verlenging ofwel heruitgifte als dat in de erfpachtakte is overeengekomen of als het blijkt uit de toepasselijke erfpachtvoorwaarden. Als dat recht op verlenging van de erfpacht niet is overeengkomen dan is de erfpachter afhankelijk van de wil van de grondeigenaar om aan heruitgifte mee te werken. De rechter in Den Haag oordeelt in dit voorbeeld dat de gemeente een zorgplicht heeft en beoordeelt de taxatiemethode bij heruitgifte erfpacht.

Eigenaar moet rekening houden met belangen erfpachter

In deze zaak heeft het Waterschap, heeft zelf een taxateur ingeschakeld om een taxatie te doen. Niet in overleg met de erfpachter. De taxateur heeft  de op het perceel aanwezige opstal niet in de taxatie is meegenomen. Het Waterschap daarmee onvoldoende rekening met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachter die in dit geval de opstallen heeft gebouwd. En wat de (eenzijdige) taxatie betreft van de grondeigenaar; de door de rechte benoemde deskundigen concluderen dat de taxaties van de taxateur zowel ten aanzien van de toepassing van de waarderingssystematiek als ten aanzien van de eisen van zorgvuldigheid, niet voldoen aan de regelen van de kunst.  Door niet uit te gaan van een bepaalde verdeling van de marktwaarde van het geheel over het erfpachtrecht en de bloot eigendom, heeft het Waterschap de belangen van de erfpachters onvoldoende meegewogen. Door het aanbod voor heruitgifte van het erfpachtrecht te baseren op het rapport van de taxateur van het Waterschap heeft deze  in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die hij jegens de erfpachter in acht heeft te nemen.

Zorgplicht van eigenaar bij heruitgifte erfpacht

Het Gerechtshof Den Haag wijst in een uitspraak van 4 december 2018  in het geval van heruitgifte op de bijzondere rechtsverhouding die bestaat bij beëindiging van de overeengekomen periode en de heruitgifte van erfpacht:

Bij het onderhandelen over de nieuwe uitgifte van de erfpacht staan partijen in een bijzondere rechtsverhouding tot elkaar. De gemeente heeft in die verhouding een feitelijke machtspositie. De erfpachter is afhankelijk van de gemeente, omdat zijn bedrijven op de gemeentelijke percelen staan, terwijl erfpachter er zelfs een woning op heeft. De erfpachter brengt terecht naar voren dat de gemeente bij het aanbieden van een nieuwe overeenkomst geen misbruik mag maken van haar machtspositie in dit opzicht. De gemeente heeft in dit geval een zorgplicht ten opzichte van de erfpachter. Voorts dient zij zich in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid te gedragen en is zij gehouden te handelen in overeenstemming met de normen die voortvloeien uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Zorgplicht voor grondeigenaar die grond in erfpacht uitgeeft

Het is interessant dat het Gerechtshof bepaalt dat de gemeente als grondeigenaar een zorgplicht heeft jegens erfpachter. Dat heb ik niet eerder aangetroffen in de uitspraken. De zorgplicht is als eerste aangenomen voor banken jegens hun klanten om deze te beschermen tegen de gevaren van eigen lichtvaardigheid en gebrek aan kennis en inzicht onder meer bij complexe financiële producten. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval vloeit uit de zorgplicht voort een waarschuwingsplicht, een inlichtingenplicht, een plicht tot overleg over beschermende maatregelen ter voorkoming van schade en financieel nadeel, zo volgt uit de Dexia zaak.

Keuze taxateur bij taxatie grondwaarde

Eén van de klachten van de erfpachter in deze zaak was ook dat de gemeente haar eigen taxateur inschakelt en niet een onafhankelijke taxateur. Daarover zegt het Gerechtshof:

Dat het hier om een privaatrechtelijke verhouding tussen partijen gaat, betekent echter niet dat het oordeel van de taxateur van de gemeente vanwege het enkele feit dat hij in een rechtsverhouding tot de gemeente staat, als onjuist of niet onafhankelijk moet worden aangemerkt. Wel wordt in een dergelijk geval een schijn van partijdigheid van de taxateur gewekt. Daarom is (grote) zorgvuldigheid bij het opstellen van het taxatierapport en een goede onderbouwing en motivering van de taxatie van groot belang.

De taxatiemethode bij heruitgifte erfpacht

De erfpachter heeft in deze zaak ook geklaagd over de gekozen taxatiemethode, de vergelijkingsmethode, maar daar zegt het Gerechtshof van dat een vergelijkingsmethode bij taxatie een gebruikelijke methode is en mocht de gemeente volgens de rechtbank in redelijkheid tot uitgangspunt nemen dat sprake is van vrij uitgeefbare grond:

In een situatie als deze, waarin de erfpacht naar de bedoeling van de partijen wordt voortgezet daarom de hoogte van de canon vast te stellen aan de hand van de waarde van de grond in de staat waarin die grond zich bij de uitgifte bevond, dat wil zeggen zonder bebouwing.

De marktwaarde van het geheel (grond plus opstal) volgens de deskundigen in deze zaak worden verdeeld in een grondwaarde component en in een opstalwaarde component. Dit is volgens de deskundigen niet alleen het geval bij verlenging, maar ook bij heruitgifte van een erfpachtrecht. Het is niet mogelijk om de waarde van de grond te bepalen zonder de waarde van de opstal daarbij te betrekken omdat de bebouwde ondergrond zonder rechten op de opstal niet als een afzonderlijke economische eenheid juridisch overdraagbaar (“vermarktbaar”) is, aldus de deskundigen.

Uitgangspunten bij heruitgifte erfpacht

De uitspraken geven dus enige helderheid over taxatie bij heruitgifte:

• de gemeente heeft als erfverpachter een zorgplicht jegens de erfpachter
• de vergelijkingsmethode bij taxatie van erfpacht is een geschikte methode
• bij heruitgifte kan uitgangspunt zijn: de actuele waarde van de grond zonder bebouwing rekening houdend met het belasting van de grond met een erfpachtrecht
• van de gemeente als grondeigenaar mag grote zorgvuldigheid verlangd worden bij motivering van taxatie grondwaarde bij uitgifte in erfpacht
• eigenaar moet rekening houden met de belangen van de zittende erfpachter
• een ingroeiregeling of hardheidclausule toepassen bij een (veel)  hogere canon

Hoe weet je of een erfpachtrecht voor verlenging in aanmerking komt?

1. Controleer de notariële akte (akte van levering) en lees de bepalingen in die akte; een clausule over het einde van de erfpacht of mogelijk verlenging staat doorgaan aan het einde van de akte.
2. Check of er algemene (erfpacht)voorwaarden van toepassing zijn en stel vast of er een bepaling in staat over het einde van de erfpacht en verlenging
3. In de akte of erfpachtvoorwaarden worden soms termijnen genomen wanneer gevraagd kan worden om verlenging of heruitgifte; volg deze dan
4. Ook als nergens is bepaald dat er een recht op verlenging of heruitgifte is, vraag daar dan wel tijdig om aan de grondeigenaar
5. Vraag in ieder geval ruim voor het aflopen van de lopende erfpachtermijn om een aanbod voor heruitgifte
6. Beoordeel het aanbod tot heruitgifte met een in erfpacht gespecialiseerde taxateur of een erfpachtadvocaat
7. Als geen verlenging of heruitgifte van de erfpacht kan plaatsvinden dan heeft u mogelijk recht op vergoeding van de opstal;
8. Raadpleeg tijdig een erfpachtadvocaat indien u problemen ervaart bij verlenging of heruitgifte van erfpacht en mogelijk uw woning kwijtraakt

Bronnen:
M. van Weeren, 50 Vragen over erfpacht, Kluwer, 2021
M. van Weeren, Het imago van erfpacht en hoe dat te verbeteren, Grondzaken in de praktijk, 2014
M. van Weeren, Valkuilen bij erfpacht, Vakblad fianciele planning, Kluwer, maart 2017