Goed advies van een makelaar is belangrijk bij de koop van een woning op erfprecht. Zeker bij particuliere erfpacht, maar bij stedelijk erfpacht zoals bijvoorbeeld in Amsterdam. De makelaar heeft een informatieplicht en waarschuwingsplicht, ook voor de erfpachtaspecten van een woning. Hij moet de potentiële koper van een erfpachtrecht wijzen en desnoods explicitet wijzen op de risico’s. Dat gaat in de praktijk helaas niet altijd goed. Essentiele punten die de erfpacht betreffen worden dan niet uitdrukkelijk aan de koper genoemd. Bijvoorbeel dat er een aanvraag voor eeuwigdurend erfpacht loopt (Amsterdam) en de koper die moet overnemen. Of dat de woning eigenlijk de bestemming winkel heeft (met hele lage canon) en voor het omzetten van de woning naar bestemming woning een bijbetaling van meer dan €100.000 nodig is. Dit zijn voorbeelden uit mijn praktijk. Ik bespreek nog een voorbeeld uit de rechtspraktijk.

Klacht tegen makelaar bij Nvm over kosten erfpachtrrecht

Een koper bij de Raad van Toezicht van de NVM een klacht ingediend tegen de makelaar vanwege het verkeerd en onvolledig informeren van de koper over de erfpachtregeling van de woning en de daaraan voor de koper verbonden financiële consequenties op de lange termijn. De Raad van Toezicht heeft bij uitspraak van 27 februari 2019 de klacht gegrond verklaard en aan de makelaar een berisping opgelegd. In die tuchtrecht uitspraak van de NVM werd het volgende overwogen:

4.3 De Raad overweegt dat erfpachtregelingen en de daaraan verbonden canonverplichtingen voor een doorsnee geïnformeerde koper lastig te overzien en te doorgronden zijn. Daarnaast geldt dat de aan erfpacht gerelateerde canonverplichtingen aanzienlijke financiële gevolgen kunnen hebben voor een koper. Van een aankoopmakelaar, lid van de NVM, mag dan ook worden verlangd dat hij zijn opdrachtgever voldoende en volledig over een dergelijke erfpachtregeling en de daaraan verbonden canonverplichtingen informeert en zich ervan vergewist dat die opdrachtgever de (mogelijke) consequenties van een dergelijke (afloop van een) erfpachtregeling zich realiseert, ook op de langere termijn

4.4 De Raad stelt op basis van de overgelegde stukken vast dat de makelaar De B onvoldoende duidelijk en onomwonden op deze (mogelijke) consequentie heeft gewezen. De Raad acht dit nalaten klachtwaardig. Voor de Raad staat vast dat B gedurende het aankoopproces van de woning niet méér heeft gezegd tegen De B dan dat de erfpacht tot 2035 is afgekocht, dat daarvoor een jaarlijkse canon van € 11,34 aan de gemeente betaald dient te worden en dat na 2035 kan worden gekozen om enerzijds de erfpacht af te kopen dan wel een nieuwe nog vast te stellen canon aan de gemeente te betalen.

4.5 Hiermee heeft de makelaar De B onvoldoende gewezen op de mogelijke zware financiële consequenties van het aflopen van de canon in 2035. De Raad neemt hierbij mede in overweging dat in de documentatie van de woning de termen ”administratiekosten” en ”canon” als synoniemen lijken te worden gebruikt, maar de makelaar De B er niet op heeft gewezen dat deze termen niet aan elkaar gelijk staan.

4.6 Door het vorengaande na te laten is de handelwijze van B naar het oordeel van de Raad niet in overeenstemming met hetgeen van een redelijk handelende aankoopmakelaar, lid van de NVM, mag worden verwacht.

4.7 De Raad komt dan ook tot de conclusie dat B niet met die mate van zorgvuldigheid die van hem moet worden verlangd heeft gehandeld en de Raad acht het handelen van B om die reden tuchtrechtelijk laakbaar. De Raad zal B een maatregel opleggen

Rechtbank over advies makelaar bij erfpacht

De koper spande ook een rechtszaak aan tegen de makelaar. In een civiele procedure geldt echter een andere bewijslast dan in  een tuchtrechtprocedure. De rechtbank vond de aangedragen informatie van de koper op zichzelf niet voldoende. De koper had op grond van deze stukken weliswaar moeten begrijpen dat de canon in 2035 opnieuw zou worden vastgesteld maar uit die stukken kan voor een niet-deskundige niet of althans moeilijk worden opgemaakt hoe die canon wordt vastgesteld en dat deze van substantiële omvang zal zijn.

Erfpacht is essentiel element bij verkoop van een woning

De vraag is dus wat er tussen partijen voorafgaand aan de koop is besproken. Naar het oordeel van de rechtbank staat dat niet vast. Indien juist is dat de makelaar heeft verklaard dat de erfpachtcanon in 2035 maximaal 1000% van € 11,34 zou zijn dan leidt dat tot de conclusie dat hij in strijd heeft gehandeld met de vereiste zorgvuldigheid, omdat dit een volkomen onjuist beeld schept van wat de koper moest verwachten. Dit kan ook het geval zijn als de makelaar heeft nagelaten een toelichting te geven op wat een erfpachtsituatie concreet voor gevolgen heeft (zonder dat dit betekent dat concrete bedragen moeten worden genoemd). Dit betreft immers een essentieel element van een woning en de erfpachtverplichtingen kunnen aanzienlijk zijn.

Wat moet je doen als je makelaar een fout heeft gemaakt?

1. Direct klagen: de opdrachtgever of de tegenpartij moet binnen bekwame tijd na het ontdekken van een fout of gebrek melden aan de makelaar en vragen om een oplossing. 
2. Raadpleeg advocaat: als u niet zeker bent wat te doen of hoe de situatie in te schatten dan kan een advocaat vastgoed u daarbij assiateren
3. Melding bij rechtsbijstandverzekering: meld een (mogelijke) aansprakelijkheid van de makelaar bij uw rechtsbijstandverzekering (u mag zelf een advocaat aanwijzen als het een procedure wordt)
4. Aansprakelijkheid stellen: na de klacht dient de makelaar tijdig aansprakelijk te worden gesteld (kan uw advocaat ook doen). 
5. Onderzoek: er kan een deskundig advies en onderzoek nodig zijn om de aard en omvang van de schade vast te stellen.