Bij de koop van een woning op erfpacht rust op de makelaar en notaris een informatieplicht, de koper (en toekomstig erfpachter) zal geïnformeerd dienen te worden over de inhoud van zijn erfpachtrecht. Van de erfpachter zelf mag ook verwacht worden dat hij zichzelf voldoende informeert. Maar de gemeente heeft ook een bijzondere zorgplicht bij de (her)uitgifte van erfpacht en is gebonden aan beginselen van behoorlijk bestuur

Vergelijking erfpacht met financieel product

De Minister van Binnenlandse Zaken gaf in december 2017 antwoorden op kamervragen over erfpacht in Amsterdam. Onder meer over informatieverstrekking bij erfpacht.

De Minister: “Net als bij een financieel product is het belangrijk dat de erfpachtovereenkomst voor de consument begrijpelijk is. Zowel de erfverpachter, als de makelaar en de notaris hebben hierbij een informatieplicht. Zij dienen de koper te informeren over de erfpacht en de geldende voorwaarden.” Hier wordt de deur open gezet voor een bijzondere zorgplicht die zou moeten gelden voor erfverpachters zoals deze ook geldt voor banken. Ik schreef daar al over in mijn boek ’50 vragen over erfpacht’ van 2014 (beantwoording vraag 20) dat de bijzondere zorgplicht waarmee beleggers te hulp (Dexia) zijn geschoten door de rechter ook toegepast kunnen worden bij erfpacht. Ook bij erfpacht kan op basis van de redelijkheid en billijkheid van de aanbieder van erfpacht verlangd worden dat deze de potentiële erfpachter uitgebreid informeert en ook waarschuwt voor de risico’s van erfpacht.  Het is nu ook aan de rechters op de bijzonder zorgplicht toe te passen op erfpacht.

Informatieplicht bij erfpacht

Interessant is de vermelding van de Minister dat de gemeente Amsterdam zou voldoen aan de informatieplicht door middel van de website en het Overstapportaal waar veel informatie te vinden is. Op de website staat ook een rekentool die erfpachters inzicht geeft in de actuele grondwaarde en de varianten voor jaarlijkse canonbetaling dan wel de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht. Daarnaast organiseert de gemeente Amsterdam een informatiemarkt over eeuwigdurende erfpacht en andere bijeenkomsten, aldus de Minister. Dat doet de gemeente inderdaad maar zij is dat pas gaan doen na invoering van eeuwigdurende erfpacht.

Onvoldoende informatieverstrekking Amsterdam

Daarvoor was er geen rekentool voor berekening die erfpachters inzicht geeft in de actuele grondwaarde en de varianten voor jaarlijkse canonbetaling dan wel de afkoopsom. Ik kan mij ook herinneren dat deze rekentool direct tot grote commotie leidde bij erfpachters nadat zij hun grondwaarde “berekenden” via de rekentool. Toen schrokken erfpachter pas wat hen te wachten stond: er ontstond grote onrust bij erfpachters waarvan de media uitgebreid verslag hebben gedaan. Daarmee is wel het bewijs geleverd dat voorheen informatieverstrekking van de gemeente Amsterdam over erfpacht onvoldoende is geweest. Met andere woorden: pas recentelijk bij invoering van de mogelijk van ‘eeuwigdurende erfpacht’)  is de gemeente hun erfpachtsysteem meer inzichtelijk gaan maken voor erfpachters. En daarom is een aantal erfpachter dat ‘overstapt’ in Amsterdam opvallend laag. Daarvoor wist een erfpachter niet wat zijn ‘grondwaarde’ was en wist ook hoe die berekend werd en daarom waren ook varianten voor canonbetaling of afkoop van canon niet inzichtelijk. Dank voor de hint, mevrouw Ollongren.

Invulling van de zorgplicht in erfpachtrechtspraak

In diverse procedures heeft de rechtspraak nader invulling gegeven aan de zorgplicht die bestuurorganen in acht dienen te nemen. In de zaak over de herziening van de canon via bepalingen in de Algemene Bepalingen (AB). De Hoge Raad toetste of deze bepalingen voldoende bepaalbaar waren en of ze niet onredelijk bezwarend waren (art. 6:233 BW). Daarnaast wordt in de uitspraak benadrukt dat erfverpachters, zeker overheden, gebonden zijn aan het formele rechtszekerheidsbeginsel en consumentenbescherming onder EU-recht (Hoge Raad, 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769).

In de Dirtse zaak over erfpachters op een bedrijventerrein hade de gmeente het te gortig gemaakt in niet mis te verstane bewoordinge heeft de rechtbank duidelijk gemaakt dat de gemeente handelde in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. De gemeente zegde erfpachtrechten op zonder duidelijke motivering of toetsing aan beleid. De belangen van erfpachters waren onvoldoende meegewogen, wat strijd opleverde met de redelijkheid en billijkheid (Rechtbank Rotterdam, 29 januari 2025, ECLI:NL:RBROT:2025:1325 . Daar kun je hier meer over lezen in een blog van mij.

Naast zorgplicht geldt ook de redelijkheid en billijkheid

Bij (her)uitgifte heeft de grondeigenaar niet alleen een zorgplicht jegens de eigenaar, ook dient hij te handelen met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid. In een procedure die ik voerde tegen de gemeente Schiedam werd dat door de rechter nog een bevestigd:

Uit al het voorgaande volgt dat de gemeente in strijd met de redelijkheid en billijkheid, in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur, heeft gehandeld door beleidswijzigingen voor heruitgifte niet duidelijk en tijdig kenbaar te maken en eisen aan de heruitgifte te stellen die zij (nog) niet kon stellen. Dat is onrechtmatig jegens eiser.